Аренда помещения, поведение собственника и арендатора в кризис

Стремительный рост вакантных помещений в кризис привел к тому, что собственники помещений утратили свои позиции диктаторов для арендаторов. Сегодня арендаторы могут выдвигать любые условия по аренде, без труда заходить практически в любой ТЦ, БЦ или складской комплекс (аренда склада в Москве), вынуждая собственников брать на себя неоправданные риски.

Боясь потерять клиента, собственники помещений начали не только снижать аренду, но и в спешке подписывать договоры с высокими рисками для себя. На что арендодателю сегодня следует обратить внимание, заключая Договор с арендатором, чтобы минимизировать риски?

Арендатор уже не соглашается на условия, при которых он не может расторгнуть соглашение об аренде в одностороннем порядке, не заплатив при этом штраф. Сегодня нет смысла и настаивать на том, чтобы арендатор заплатил за 2-3 месяца вперед, как это было раньше.

Сегодня в договорах аренды отсутствует пункт, который бы подстраховывал собственника помещения на случай, если съемщик неожиданно захочет расторгнуть договор. Найти нового арендатора (аренда офиса в Москве) за короткий срок сейчас не так уж просто, и настаивать на таком пункте надо обязательно.

Собственник помещения может и должен обезопасить себя от «сюрпризов», достаточно включить в соглашение пункт о том, что арендатор обязан уведомить собственника о намерении расторгнуть договор за два месяца.

Типовые договора аренды предполагают, что арендатор, решивший провести в помещении перепланировку, должен самостоятельно согласовать ее с надзорными органами. На практике это случается редко, пункт о необходимости соблюдения такого условия в договор включают, однако арендатор часто не исполняет его и вопрос признания перепланировки законной остается нерешенным до окончания срока аренды.

В договоре необходимо прописывать штрафные санкции, в том случае если арендатор не узаконит проведенные им строительные работы в течение определенного срока. Ответственность за капитальный ремонт здания лежит на арендодателе, а вопрос текущего ремонта решает арендатор.

В договоре нужно подробно прописать, какие именно виды ремонтных работ и почему выполняет та или иная сторона, необходимо конкретизировать, что относится к текущему ремонту. К примеру, лестничный марш: если его разбивают в процессе эксплуатации арендатор, ответственность за их ремонт должна лежать на арендаторе, а не на собственнике помещения. Сантехника помещения, обслуживание возложить на арендатора.

Акт приема-передачи помещения часто воспринимают как формальность и часто подписывают в незаполненном виде, освобождая помещение, персонал арендатора может оставить ободранные стены, испорченное напольное покрытие, поломанные окна и т. д.

Доказать потом в суде, что имущество повредил съемщик, будет невозможно. Новый арендатор, увидев столь неприглядное помещение, вряд ли захочет его арендовать, арендодателю придется делать ремонт за собственный счет.

Чтобы избежать этого, акт приема-передачи помещения должен содержать детальное описание всех особенностей и дефектов, плюс фотографии помещения на момент заключения договора.

Комментариев: 2

Аренда склада улица Подольских Курсантов

Аренда склада улица Подольских Курсантов

Аренда склада Варшавское шоссе, метро Пражская, улица Подольских Курсантов.
Склад от 100 до 1000 кв. метров
Высота потолков от 3 до 9 м
Система приточно-вытяжной вентиляции,
системы вода — тепло — энергоснабжения
Телефонные линии и высокоскоростной Интернет
Охрана, видеонаблюдение, система контроля пропуска парковка

Комментариев: 2

Если мы забудем про стариков, кто тогда вспомнить о нас!

Комментариев: 6

Склад, склады, складская недвижимость - ставки снизились, помещения стало выгоднее арендовать, чем покупать

В начале 2017 года объем сделок на рынке складской недвижимости составило лишь 6-10% из которых часть проданы, все остальное — сдано в аренду. Для сделок купли-продажи это низкий показатель за последние пять лет.

Снижение арендных ставок и большое количество свободных помещений — аренда склад Варшавское шоссе, многие компании все чаще предпочитают аренду складов — аренда склад Каширское шоссе.

Ставки аренды упали до 3500-5000 рублей кв. метров, можно найти и 3000 рублей кв. метров, но сделок по таким ценам нет: подобные предложения обычно подразумевают короткий период аренды.

Вместе со ставками аренды снизилась и стоимость складских помещений. Покупать собственный склад невыгодно срок окупаемости составляет 10-15 лет, как и строить его на кредитные средства в связи с отсутствием доступного финансирования.

Покупка складских помещений сегодня могут позволить компаний, у которых есть собственные средства, или имеющих доступ к дешевым деньгам.

Комментариев: 2

Бизнес центр, офис, склад - новый собственник, новое строительство ...

Владельцем БЦ «President Plaza» на Кутузовском проспекте стал Сбербанк, «Госбанк получил комплекс в счет погашения долгов собственника объекта - компании «Международный центр девелопмент», сумма долга составляла около 350 миллионов долларов.

В 2011 году Сбербанк сообщал об открытии компании кредитной линии на 394 миллионов долларов. Владельцы БЦ «President Plaza» несколько лет пытались найти покупателей и арендаторов на объект.

В 2013 годах переговоры о покупке БЦ вела «Транснефть», компания планировала разместить в БЦ штаб-квартиру, но сторонам не удалось договориться о цене.

Сейчас БЦ «President Plaza» полностью пустая. Найти покупателей на объект такой площади крайне сложно.

Власти Подмосковья разрешили ввод склада на 28 тысяч квадратных метров в Подольске, говорится в пресс-релизе регионального Главгосстройназора. «Завершено строительство нового складского корпуса № 9 класса «А+» на территории логистического парка «Сынково». Сооружению выдано заключение о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

Власти Подмосковья выдали заключение о соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации (ЗОС)  складского комплекса «Леруа Мерлен» в микрорайоне Белые столбы городского округа Домодедово, говорится в материалах на сайте главного управления Госстройнадзора региона.

Общая площадь нового здания составила порядка 90 тысяч квадратных метров. Складской комплекс класса «А», оборудован системами видеонаблюдения, пожаротушения, дымоудаления, автономной системой тепло- и водоснабжения, аварийной системой электропитания. Имеется стоянка для большегрузных автомобилей и парковки для легковых автомобилей.

Москва выставила на аукцион 67,52% акций торгово-логистического центра «Радуга» в Отрадном, говорится в сообщении столичного департамента по конкурентной политике. Торги пройдут 23 сентября 2016 года.

Деятельности логистического центра — сдача в аренду складских помещении, сдача в аренду офисных помещений  и торговых помещении. В состав имущественного комплекса АО «ТЛЦ «Радуга» входят здания и сооружения, расположенные на земельном участке 44,2 тысячи квадратных метров по адресу: Сигнальный проезд, 16, строение 3.

На территории комплекса расположены павильоны для мелкооптовой и розничной торговли, четыре корпуса крупного и мелкого опта, административно-офисные здания, площадки для торговли с автотранспорта, а также въездной многополосный терминал и стоянки грузового и легкового автотранспорта.

ПАО «Полюс» — крупнейший производитель золота России (ранее — ПАО «Полюс золото»), разорвал договор аренды своей штаб-квартиры в БЦ «Белые сады», расположенном на улице Лесная в центре Москвы, сообщает газета «РБК».

«Сделка расторгнута, и освободившиеся площади уже в обсуждении с несколькими иностранными компаниями», - сообщила директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse, являющейся собственником здания Елена Малиновская.

В пресс-службе ПАО «Полюс» подтвердили факт расторжения договора аренды. Компания намеревалась арендовать в «Белых садах» 5 тысяч квадратных метров. Впоследствии золотодобытчик изменил свою стратегию: вместо аренды он рассматривает возможность покупки офиса, сообщили два источника на рынке коммерческой недвижимости.

Торгово-складской центр на 30,75 тысячи квадратных метров планируется построить в новой Москве в деревне «Саларьево», сообщается в материалах на сайте Москомстройинвеста. Градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила соответствующий проект плана участка по адресу: поселение Московский, в районе деревни «Саларьево», участок № 10/3 (НАО) для строительства торгово-складского центра, сообщается в них.

Согласно проекту на свободном земельном участке площадью 2 гектара ООО «Сириус» построит здания многофункционального комплекса торгово-складского назначения.

Комментариев: 1

Аренда склада в Москве и Московской области перспектива

Подмосковные девелоперы коммерческой недвижимости предпочитают строить склады, консультанты отмечают, что темпы строительства замедлились, застройщики предпочитают строить под конкретного клиента.

Самая высокая девелоперская активность в сегменте коммерческой недвижимости в Кашире, здесь будет построено более 330 тыс. кв. метров коммерческих площадей, второе место у Коломенского района.

После высоких объемов строительства во второй половине 2016 года девелоперская активность в сегменте складской недвижимости  на минимальный уровень. В начале года было введено в эксплуатацию 141 тыс. кв. м новых складских площадей.

Большая часть складов строилась под конкретных клиентов. Ставки аренды (аренда склада) выросли на 6%, приблизившись к уровню прошлого года. Тем временем большое количество складских помещении в Москве свободны, причина состояние, транспортная доступность, арендная ставка и условия аренды.

Рыночная стоимость складских площадей в Москве может составлять 30 — 45 тысяч рублей за квадратный метр.  В Подмосковье в первом квартале 2017 года продали и арендовали 180 тысячи квадратных метров складских площадей (склад в аренду), что на 25% меньше показателя аналогичного периода прошлого года. При этом большая часть сделок пришлось на аренду.

Комментариев: 4

Аренда, офисы, склады - коммерческая недвижимость оживает!

Комментариев: 1

Собственники коммерческой недвижимости поставлены в условия когда бизнес становится убыточным

Государство бросило все силы на то, чтобы поддержать застройщиков жилья, коммерческая недвижимость, включая апартаменты, предоставлена сама себе. Одним из шагов, оказавших влияние на рынок, стало снятие моратория на изменение кадастровой оценки коммерческой недвижимости, город провел переоценку объектов.

Новый закон об оценке имущества и правилах кадастровой оценки вступил в силу в 2014 года. В декабре 2016 года вышло постановление правительства Москвы о кадастровой оценке на 2016-2017 годы. С 2014 года рыночная цена недвижимости в Москве упала минимум на 30-50%, у многих объекты внезапно подорожали в 3-5 раз.

Переоценка была проведена непрозрачно и непонятно с точки зрения методологии. Выросли налоги, которые считаются от кадастровой стоимости. Оценку можно будет оспорить через суд. Но сейчас владельцы коммерческой недвижимости поставлены в условия, когда бизнес становится если не откровенно убыточным, то уже ходит «на грани рентабельности».

После перерасчета арендодатели должны уплатить налог на недвижимость, подскочивший почти до 20% от прибыли. Бизнес коммерческой аренды (аренда офиса, аренда склада) оказался фактически обложен двойным НДС. Арендные ставки за время кризиса снизились, и повышать их в настоящее время невозможно.

Чтобы удержать арендатора, собственник должен доплачивать за его аренду из своего кармана. Повышенная нагрузка на собственника все-таки приведет к повышению стоимости аренды, арендатор будет либо менять место дислокации, (офис в аренду, склад в аренду) либо повысит цену товара или услуги для конечного потребителя, что, в свою очередь, приведет к росту инфляции, связанной с увеличением издержек производства.

Эффект домино, многие коммерческие объекты на этапе строительства были за кредитованы, и кредитная нагрузка была рассчитана с учетом старого налогообложения. Владельцы уже после того, как здание введено в эксплуатацию и заполнено арендаторами, продолжают выплачивать кредиты.

Повышение же налоговой нагрузки может в перспективе привести к тому, что объекты уйдут к банкам за долги. Им придется нести расходы на содержание непрофильных активов, создавать свои или привлекать сторонние структуры для работы с такой недвижимостью.

Такое налоговое поведение скажется на деловой активности, а значит, и на инвестиционной привлекательности Москвы, о которой московские власти крайне пекутся.

Чтобы всего этого не произошло, или хотя бы, чтобы смягчить последствия новых налоговых инициатив, в первую очередь необходимо разобраться с верностью оценки. На этот период необходимо отменить введение повышенного налога.

Комментариев: 2

Аренда офиса Царицыно

Аренда офиса Царицыно Аренда офиса от 50 до 200 кв. метров, р-н Царицыно
Офисные помещения готовы для въезда арендаторов. Планировка кабинетная.
Интернет; Телефон; Круглосуточная пропускная система (охраняемая территория).
Инфраструктура: парковка, кофе, магазин продукты

Комментариев: 0

Аренда склада Царицыно

Аренда склада Царицыно


Аренда склад от 100 до 1000 кв. метров, р-н Царицыно
Вентиляции, вода — тепло — энергоснабжения
Интернет; Телефон; Круглосуточная пропускная система (охраняемая территория).
Инфраструктура: парковка, кофе, магазин продукты

Комментариев: 0
Страницы: 1 2
Менеджер
Менеджер
Был на сайте на прошлой неделе в четверг 16.11.17 в 15:03
Читателей: 5 Опыт: 22 Карма: 0
все 10 Мои друзья